Na linha proposta desde o início dessa fase de textos, volto-me à dissecação de duas palavras que têm a mesma origem etimológica, mas enorme diferença semântica entre si, mesmo a segunda “derivada” da primeira. O termo “autoridade” originou-se do latino auctoritas, que, naqueles tempos, referia-se ao prestígio, à influência e à capacidade que desfrutava uma pessoa no seu meio social, conferindo a ela o direito de ser obedecida e respeitada. Modernamente, expressa o poder, legítimo e socialmente aceito, de dar ordens e exigir sua obediência. Relevantíssimo repetir “legítimo e socialmente aceito”, porque, em sociedades modernas, nas quais há respeito pelo Estado Democrático de Direito, o uso dos instrumentos de poder é regulado e limitado pelas leis vigentes, que devem ser respeitadas tanto por quem está investido da autoridade para fazê-lo quanto pelos seus destinatários. Assim, partindo das premissas de que o funcionamento e o equilíbrio das instituições públicas e privadas que integram essa sociedade decorrem da supremacia do interesse coletivo sobre o individual, e de que o agente público não pode fazer absolutamente nada que não esteja previsto em lei (devendo agir em estreita sintonia com aquilo que ela prescreve), chega-se à conclusão de que, quando age cumprindo suas prescrições ou ordens com fundamento nelas, não há que se questionar sua autoridade, cabendo aos destinatários, acaso julguem-nas (as leis, os atos em si ou seus efeitos) injustas ou malfeitas, das mesmas recorrer ou modificá-las usando os mecanismos próprios, sejam os recursais ou editando novos comandos que as substituam. No entanto, quando o agente público, qualquer que seja seu posto, cargo ou função dentro daquela sociedade, atropela ou despreza as regras e os limites estabelecidos pelas leis em vigor, impondo sua vontade própria ou do grupo que representa, está-se diante do autoritarismo. Em suma, se imposição de autoridade não significa autoritarismo, esse se dá quando o agir decorre de atropelo ou da exacerbação de alguém investido de poder e autoridade, daquilo que se estabeleceu justamente para conferir legitimidade e garantir equilíbrio ao cotidiano das instituições e à vida em sociedade. Dois singelos exemplos: um pai (ou uma mãe), que exerce a liderança de sua unidade familiar, tem como função primordial reger sua “pequena orquestra”, mesclando valores morais e sociais razoavelmente aceitos na comunidade que integra com as normas de convivência que alcançam sua família (regras escolares, do condomínio, leis civis municipais, estaduais e federais etc.), não lhe sendo dado o direito de querer impor seus conceitos pessoais e agires a outros além de seus familiares e, ainda assim, observados determinados princípios humanísticos; Um juiz, que julga um caso de grande repercussão envolvendo um crime grave, deve garantir ao odiado réu os mesmos instrumentos de defesa que existem para outro socialmente adorado e, apurada a inocência de ambos, absolvê-los ou, porventura demonstrada sua culpa, condená-los aplicando aos mesmos, com as peculiaridades de cada caso, as sanções estabelecidas, não lhe sendo permitido agravá-las para um ou abrandá-las para outro de acordo com as suas convicções ou conveniências. Mesmo em sociedades modernas e já avançadas em termos de cidadania, não é incomum encontrarmos quem proteste contra rigores ou abrandamentos vistos em julgamentos ou ações que tenham atingido pessoas antecipadamente absolvidas ou condenadas por seus apoiadores ou adversários, porque, inobstante o avanço cultural, econômico ou civilizatório que desfrutam, todos os seres humanos têm seus próprios “tribunais de consciência”, e torcer apaixonadamente pelas suas crenças e mitos é direito de cada um. Além disso, o conceito de injustiça é largo, individual e subjetivo, dificilmente se podendo esperar de uma vítima de um crime hediondo a percepção de que a pena aplicada ao infrator, por mais grave que tenha sido, foi justa e suficiente para reparar o mal por ele cometido. Outro fator que contribui sobremaneira para confundir-se ato de autoridade com autoritarismo é a impunidade, que tem sua raiz bifurcada em dois segmentos igualmente degradantes. O primeiro deles decorre da percepção de que ninguém é punido por nada, fruto da leniência do Estado, da falta de aparato, da corrupção e outros males que nos assolam enquanto cidadãos ordeiros, criando a falsa impressão de que qualquer ação tomada para corrigir essa triste realidade é tão-somente uma opção cosmética escolhida e endereçada a um ou outro alvo para disfarçar a falência do sistema. O segundo é cultural, e muito pior: pessoas alimentadas, às vezes desde a tenra infância, pela ideia de que, nascidas ou soerguidas em vida a uma condição econômica privilegiada, os rigores da lei não se lhes alcançam ou, pelo menos, não com os mesmos impactos, formas e consequências que atingem seus concidadãos menos aquinhoados. Para os que se entendem dignatários desses privilégios, um jovem pobre que furta um veículo para curtir a noite com seus amigos é um marginal que deve ser preso (de preferência algemado e metido no cofre de uma viatura), condenado e depositado numa penitenciária por muitos anos, ao passo que um outro, que comete o mesmo ato mas é filho de família rica, estudou em colégios caros, fala duas línguas e passa suas férias na Disney, esse é apenas um desajustado, que deve ser encaminhado a um psicólogo e ter sua mesada cortada por um mês. Na Idade Média, uma criança era considerada um “pequeno adulto”, que com o passar dos anos cresceria fisicamente e teria capacidade de distinguir entre o certo e o errado. Ainda que os estudos da formação da personalidade humana, seus valores e princípios tenham evoluído bastante daqueles tempos para os atuais, exemplos vivenciados enquanto crianças afetam suas percepções de realidade quando atingem a maioridade física. Como não evoluíram sua compreensão de autoridade e continuam na crença de que o justo e o certo são o que apreenderam com seus pais e conviventes, toda vez que têm sua responsabilidade apontada ou cobrada em razão de algum ato ou manifestação sua que tenha gerado prejuízo a alguém, reagem, primeiro buscando desautorizar quem lhes confronta — alguns chegando ao extremo da eliminação física —, depois convocando a reação de quantos mais comunguem de sua falsa perspectiva, convencendo-os de

Ao longo dos meus 40 anos de advocacia, percebi que poucas áreas do Direito são tão presentes e, ao mesmo tempo, tão subestimadas quanto o Direito Imobiliário. Ele é o alicerce sobre o qual construímos nossas vidas, seja na compra da casa própria, na locação, no investimento, seja para uso próprio ou comercial, e ainda quando da partilha, seja ela patrimônio empresarial ou familiar. Embora seja tecnicamente definido como o ramo do direito privado que regula as relações com bens imóveis, na prática ele é muito mais: é o campo que lida com a segurança dos lares e a viabilidade dos negócios, dialogando constantemente com o Direito Contratual, Sucessões, de Família e, crucialmente, com o Código de Defesa do Consumidor — instrumento utilizado no dia a dia para proteger o cidadão frente às grandes construtoras. O pilar de toda essa estrutura é o direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal como um direito fundamental de primeira geração (art. 5º, XXII). Isso significa que ser proprietário, com os poderes de usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, CC), é uma conquista histórica de proteção do indivíduo. Contudo, a experiência nos mostra que nenhum direito é absoluto. A própria Constituição, de forma sábia, impõe que a propriedade atenda à sua função social (art. 5º, XXIII), um princípio que exige que a riqueza imobiliária sirva não apenas ao dono, mas também ao bem-estar coletivo, conforme detalhado nos artigos 170, 182 e 186 da Carta Magna. A partir dessa base, desdobram-se os institutos que movimentam o dia a dia do mercado. Um dos pontos que mais geram litígios é a confusão entre posse e propriedade. É fundamental entender que a propriedade, em sua plenitude, só se consolida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. A posse, por sua vez, é o exercício de fato sobre o bem (art. 1.196, CC). Um erro crasso — e infelizmente comum — é acreditar que um “contrato de gaveta” garante a propriedade, quando ele apenas gera direitos obrigacionais e uma imensa insegurança jurídica. Essa formalização se materializa nos diversos contratos imobiliários, como a clássica compra e venda (art. 481, CC), a doação (art. 538, CC), a permuta (art. 533, CC) e a locação, esta última regida pela específica Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Em todos eles, um instrumento bem redigido é a melhor prevenção contra problemas futuros. A complexidade aumenta quando falamos da vida em condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358, CC), um verdadeiro microcosmo social onde a convenção e o regimento interno funcionam como leis para garantir a harmonia entre os condôminos. Um campo particularmente sensível é o da incorporação imobiliária, onde imóveis são vendidos quando ainda “na planta”, como popularmente chamado. Aqui, o sonho da casa própria é protegido pela Lei nº 4.591/64, que sabiamente exige o registro prévio de todo o projeto antes do início das vendas (art. 32). Por isso, uma das minhas primeiras dicas de ouro é: na compra de imóvel na planta, o Memorial de Incorporação é rei, fazendo-se mister a exigência da certidão de ônus para comprovar o registro. A ausência desse registro é um sinal vermelho de altíssimo risco que não deve ser ignorado. Em outra ponta, temos a usucapião, um instituto que, em minha visão, possui uma dupla e nobre finalidade: sancionar o proprietário negligente e, de forma ainda mais relevante, garantir a segurança jurídica ao estabilizar a relação entre o homem e a coisa. Ao permitir que aquele que cuida e dá destinação a um imóvel por tempo prolongado possa adquirir a propriedade (arts. 1.238 a 1.244, CC), o Direito consolida uma realidade social, fazendo triunfar o trabalho e o cuidado sobre o abandono. Toda essa dinâmica nos leva ao coração da segurança jurídica: a transação e seu registro. E aqui, peço licença para falar não apenas como jurista, mas com a bagagem de quem já viu muitas histórias se desenrolarem. Em meus 40 anos de advocacia “de balcão”, se eu pudesse eleger o erro mais custoso e doloroso que vi meus clientes cometerem, seria negligenciar o registro da propriedade. O ditado “quem não registra não é dono” é a mais pura tradução do nosso art. 1.245 do Código Civil. Por isso, meu segundo conselho é: a matrícula do imóvel é sua verdadeira fonte de informação. Antes de qualquer passo, exija uma certidão de ônus atualizada. É nela que mora a verdade sobre o bem e sua história. Lembre-se de que “contrato de gaveta” é um risco, não uma solução, e que a economia com a documentação é, quase sempre, um “barato que sai caro”, pois os custos para remediar um problema são infinitamente maiores que os custos para preveni-lo. A legislação, sempre em movimento, também nos traz desafios, como a recente (nem tão recente mais) Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que tornou as multas por desistência da compra na planta mais rígidas, exigindo do consumidor uma análise contratual ainda mais criteriosa. E não podemos esquecer do onipresente Direito de Vizinhança (arts. 1.277 e seguintes, CC), fonte inesgotável de conflitos que, muitas vezes, poderiam ser resolvidos com bom senso. Minha última dica é: tente sempre o diálogo com o vizinho, mas, se ele não for suficiente, não hesite em buscar orientação para garantir sua paz e seu direito. Seja no financiamento imobiliário, hoje dominado pela alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), ou na mais simples locação, o Direito Imobiliário se mostra um campo vasto e essencial. Ele exige do profissional um conhecimento profundo e multidisciplinar — não para complicar, mas para simplificar e proteger, garantindo que o direito à moradia e a livre iniciativa caminhem sempre sobre terreno firme e seguro. Por fim, para proteger o patrimônio do cidadão em face de dívidas por ele contraídas, frise-se: quando se tratar de seu único imóvel, foi garantida pela Lei nº 8.009/90 a proteção desse patrimônio, considerando-o como bem de família, e, como tal, impenhorável em praticamente todos os casos de cobrança de dívidas —